Lagebericht
A. GRUNDLAGEN DES UNTERNEHMENS
Der satzungsmäßige Zweck der Wohnungsgenossenschaft Schiffahrt-Hafen Rostock eG ist die Förderung ihrer Mitglieder durch eine gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung. Schwerpunkt der unternehmerischen Tätigkeit ist die Bestandsverwaltung sowie die Realisierung von Sanierungs-, Modernisierungs- und Neubauvorhaben. Die Genossenschaft verfügt per 31.12.2024 über 10.115 Wohnungen, 11.413 Mitglieder und rund 59,6 Mio. € Umsatzerlöse.
B. WIRTSCHAFTSBERICHT
1. Rahmenbedingungen
Während globale Handelskonflikte, wie beispielsweise die Einführung neuer Zölle in den USA sowie Unsicherheiten bezüglich Chinas Rolle im internationalen Handel, die konjunkturelle Entwicklung in Deutschland spürbar belasten, werden Investitionen in den Wohnungsbau auf nationaler Ebene durch höhere Bau- und Finanzierungskosten gedämpft. In Summe führen die genannten Faktoren weiterhin zu einer verstärkten wirtschaftlichen Unsicherheit, die von globalen Krisen geprägt ist. Die Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft lassen sich nicht zuverlässig abschätzen, wenngleich strukturelle Veränderungen auf den Wohnungsmärkten denkbar sind, deren langfristige Auswirkungen schwer zu prognostizieren sind.
2. Geschäftsverlauf
Das Geschäftsjahr 2024 war, trotz eines herausfordernden Umfelds, von positiven Entwicklungen für die Genossenschaft geprägt. Die Integration der Tochterunternehmen in den Firmenverbund der Genossenschaft, die Fortführung eines umfangreichen Neubauprogramms sowie kontinuierliche Maßnahmen im Bereich der laufenden und komplexen Instandhaltung und Modernisierung sind die wesentlichen Meilensteine, die dafür sorgen, dass wir unseren Beitrag zu einer sozialen und nachhaltigen Wohnraumversorgung leisten.
Im Vergleich zum Plan 2024 konnten vor allem in den Bereichen der baulichen Instandhaltung und Modernisierung erhebliche Einsparungen realisiert werden, da die Fluktuation im Vorjahresvergleich erneut gesunken ist und die Genossenschaft zusätzlich von steuerlichen Vorteilen bei der Auftragsvergabe an die Tochterunternehmen des eigenen Firmenverbundes profitiert. Im Neubaubereich kam es u. a. witterungsbedingt zu Verschiebungen in den Bauablaufplänen, was dafür sorgt, dass es zu Verzögerungen kommt und die Mittel nicht im ursprünglich geplanten Zeitkorridor abgeflossen sind. Ein Meilenstein in diesem Bereich waren die Fertigstellung und die Vermietung des ersten Gebäudes in der „Erich-Weinert-Straße 1-4“. Insgesamt blickt die Wohnungsgenossenschaft Schiffahrt-Hafen Rostock eG auf ein erfolgreiches Geschäftsjahr zurück. Die Genossenschaft konnte wiederholt umfangreiche Investitionen in den eigenen Wohnungsbestand und für den Neubau von Genossenschaftswohnungen realisieren.
Mit einem Jahresergebnis in Höhe von 6,0 Mio. € wurde der Planwert in Höhe von 1,6 Mio. € um 4,4 Mio. € übertroffen. Ergebniserhöhend haben sich vor allem geringere bzw. nicht realisierte Instandhaltungsaufwendungen (1,3 Mio. €), höhere Erlöse aus Sollmieten abzüglich Erlösschmälerungen (2,0 Mio. €) sowie höhere Zinserträge (0,4 Mio. €) und niedrigere Aufwendungen im Bereich der sonstigen Hausbewirtschaftung (0,7 Mio. €) ausgewirkt.
Ausgewählte Leistungsindikatoren der Genossenschaft sind in der nachstehenden Tabelle dargestellt:
Die Abweichung zwischen den Plan- und den Ist-Kosten im Investitionsbereich resultiert im Wesentlichen aus den in den Ausführungen zum Geschäftsverlauf (siehe 2.) erläuterten Einsparungen durch eine geringere Fluktuation sowie Verschiebungen von Neubaumaßnahmen bzw. durch Einsparungen in den realisierten Maßnahmen.
Wohnungsbestand und Vermietung
Die Entwicklung des Wohnungsbestandes war im vergangenen Geschäftsjahr vorrangig durch die Fertigstellung des ersten Hauses des Neubauvorhabens „Erich- Weinert- Straße 1a/b“, den Ankauf einer Bestandsimmobilie „Theodor- Körner- Straße 3a-5“ mit jeweils einer Miet- und einer Gewerbeeinheit sowie den Verkauf von vier Wohnungen im Rahmen der Privatisierung nach dem Altschuldenhilfegesetz geprägt.
Per 31.12.2024 setzte sich der Bestand an bewirtschafteten Einheiten wie folgt zusammen:
Darüber hinaus wurden für Dritte insgesamt 260 Eigentumswohnungen und 2 Gewerbeeinheiten verwaltet.
Die durchschnittliche Nettokaltmiete für Wohnungen lag im Dezember 2024 bei 6,12 € pro m² (Vorjahr: 5,87 € pro m²).
Die vereinnahmten Nutzungsgebühren (Sollmieten abzüglich Erlösschmälerungen) beliefen sich im Geschäftsjahr auf 42,0 Mio. € (Vorjahr: 40,2 Mio. €). Insgesamt erhöhte sich das Soll der Nutzungsgebühren im Jahr 2024 (42,4 Mio. €) gegenüber dem Vorjahr (40,6 Mio. €) um 1,8 Mio. €. Die Änderungen resultieren überwiegend aus der Vollauswirkung der im Vorjahr durchgeführten (0,8 Mio. €) und weiterer Anpassungen der Nutzungsgebühren im Geschäftsjahr (0,8 Mio. €) sowie aus der Neuvermietung von Wohnungen nach Zielmietensystem (0,1 Mio. €). Den umlagefähigen Betriebskosten in Höhe von 17,1 Mio. € (Vorjahr: 16,7 Mio. €) stehen Vorauszahlungen für vermietete Objekte von insgesamt 18,7 Mio. € (Vorjahr: 18,0 Mio. €) gegenüber.
Die Fluktuation lag im Berichtsjahr mit 669 Kündigungen bei 6,6 % deutlich unter dem Vorjahreswert von 7,5 %. Damit liegen die Kündigungen erneut unter dem Niveau früherer Jahre. Die Leerstandsquote bewegt sich zum Stichtag 31.12.2024 auf einem ähnlichen Niveau wie im Vorjahr und beträgt 0,9 % (Vorjahr: 0,7 %). Dieser Wert entspricht 92 Leerwohnungen per 31.12.2024.
Investitionen
Das Investitionsvolumen, einschließlich Fördermittel, belief sich 2024 auf 55,2 Mio. € (Vorjahr: 33,5 Mio. € inkl. Fördermittel). Es wurde wie folgt finanziert:
Für Zugänge im unbeweglichen Sachanlagevermögen wurden insgesamt rund 35,5 Mio. € nach Abzug der Fördermittel verbucht. Davon entfielen auf den Bereich der Grundstücke mit Wohnbauten 4,2 Mio. €. Davon beträgt der Anteil der aktivierungsfähigen Kosten für Grundstücke mit Wohnbauten bereits bestehender Objekte rund 3,2 Mio. €. Die Zugänge in den Bereichen Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten, Grundstücke ohne Bauten, Anlagen im Bau, Bauvorbereitungskosten und geleistete Anzahlungen beliefen sich im Jahr 2024 auf 31,3 Mio. €.
Die Zugänge bei den Finanzanlagen betragen insgesamt 1,3 Mio. €, die vollständig auf Anteile an verbundenen Unternehmen entfallen.
Für die Bereiche der immateriellen Vermögensgegenstände, der technischen Maschinen und Anlagen und der Betriebs- und Geschäftsausstattung fielen 0,5 Mio. € an aktivierungspflichtigen Kosten an.
Die Aufwendungen für nicht-aktivierungspflichtige Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen beliefen sich auf 19,7 Mio. € (Vorjahr: 18,7 Mio. €).
Der Betrag von 19.655,8 T€ setzt sich wie folgt zusammen:
Personal
Neben den beiden Mitgliedern des Vorstandes beschäftigte die Genossenschaft am 31.12.2024 insgesamt 5 Auszubildende und 83 Arbeitnehmer/-innen. Davon wiederum waren 60 Mitarbeiter/-innen im kaufmännischen Bereich und 23 Mitarbeiter/-innen im technischen Bereich (inkl. Hauswarte/Handwerker) tätig. Für alle Arbeitnehmer/-innen gilt der Tarifvertrag der Wohnungswirtschaft.
Fazit
Die Entwicklung des Geschäftsverlaufes wird für das vergangene Geschäftsjahr positiv bewertet, da die Implementierung der Tochterunternehmen erfolgreich fortgesetzt, das umfangreiche Instandhaltungs- und Modernisierungsprogramm sowie Neubauvorhaben weitestgehend planmäßig weiterentwickelt wurden.
3. Wirtschaftliche Lage des Unternehmens
Ertragslage
Das Geschäftsjahr 2024 konnte mit einem Jahresüberschuss in Höhe von 6.039,0 T€ abgeschlossen werden, der aus den folgenden Bereichen erwirtschaftet wurde:
Die Veränderung des Jahresüberschusses zum Vorjahr resultiert im Wesentlichen aus:
- höheren Erträgen aus Sollmieten abzüglich Erlösschmälerungen (+ 1,8 Mio. €)
- höheren Instandhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen (+ 1,0 Mio. €)
- höheren Abschreibungen (+ 0,1 Mio. €)
- höheren Personalaufwendungen (+ 0,3 Mio. €)
- niedrigeren Erträgen aus dem Verkauf von Eigentumswohnungen (- 0,3 Mio. €)
- höheren Zinsaufwendungen (+ 0,5 Mio. €)
Finanzlage
Im Rahmen des Finanzmanagements wird darauf geachtet, dass die Genossenschaft sämtlichen Zahlungsverpflichtungen aus der laufenden Geschäftstätigkeit und gegenüber den finanzierenden Banken termingerecht nachkommen kann.
Die Verbindlichkeiten der Genossenschaft bestehen ausschließlich in der Währung „Euro“, sodass Währungsrisiken nicht bestehen. Swaps, Caps oder andere Finanzinstrumente werden nicht in Anspruch genommen. Bei den für die Finanzierung des Anlagevermögens in Anspruch genommenen langfristigen Fremdmitteln handelt es sich ausschließlich um langfristige Annuitätendarlehen bei Kreditinstituten.
Die Kapitalflussrechnung wird in Anlehnung an den DRS 21 wie folgt dargestellt:
Die Kapitalflussrechnung zeigt aus der laufenden Geschäftstätigkeit einen Zahlungsmittelzufluss von 17.338,5 T€. Im Investitions- und Finanzierungsbereich sind insgesamt Ausgaben von 29.920,4 T€ angefallen. Der Finanzmittelbestand hat sich insgesamt um 12.581,9 T€ auf 15.580,6 T€ verringert.
Die Gegenüberstellung der vorhandenen und der kurzfristig realisierbaren Deckungsmittel mit den kurzfristig fälligen Verbindlichkeiten und Rückstellungen zum 31.12.2024 ergibt folgendes Bild:
Am Ende des vorangegangenen Geschäftsjahres 2023 betrug die Überdeckung 26.136 T€.
Die finanzielle Lage der Genossenschaft stellte zu allen Zeiten im Geschäftsjahr sicher, dass die für die Finanzierung des laufenden Geschäfts und der geplanten Investitionen einzusetzenden Mittel stets zur Verfügung standen und somit alle Zahlungsverpflichtungen erfüllt werden konnten.
Vermögenslage
Die Vermögenslage der Genossenschaft stellt sich zum Ende des Geschäftsjahres 2024 wie folgt dar:
Die Veränderungen im Anlagevermögen resultieren aus Zugängen für immaterielle Vermögensgegenstände, Grundstücke mit Wohnbauten, Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten, Grundstücke ohne Bauten, technische Anlagen und Maschinen, Betriebs- und Geschäftsausstattung, Anlagen im Bau, Bauvorbereitungskosten, geleisteten Anzahlungen in Summe von 35,9 Mio. € sowie Zugängen für Beteiligungen in Höhe von 1,3 Mio. € reduziert um die Summe der planmäßigen Abschreibungen 8,6 Mio. € und die Abgänge des Anlagevermögens in Höhe von 0,2 Mio. €. Das Anlagevermögen beträgt 369,4 Mio. € und entspricht 90,4 % der Bilanzsumme. Es ist zu 88,2 % durch Eigenkapital gedeckt.
Das Umlaufvermögen verringerte sich vorwiegend durch die Abnahme der flüssigen Mittel und Guthaben bei Kreditinstituten (13,2 Mio. €) und einer Reduzierung der Wertpapiere (16,1 Mio. €).
Das Eigenkapital erhöhte sich vor allem durch den Jahresüberschuss absolut um 6,0 Mio. €. Die Eigenkapitalquote beträgt in Relation zum Gesamtvermögen 79,7 % (Vorjahr: 78,1 %).
Die langfristigen Verbindlichkeiten verringerten sich durch Darlehensvalutierungen von 13,2 Mio. €, denen Rückzahlungen von Darlehen 16,1 Mio. € und planmäßige Tilgungen von 3,6 Mio. € sowie Baukosten- und Tilgungszuschüsse von 0,9 Mio. € gegenüberstehen.
Das kurzfristige Fremdkapital inkl. kurzfristiger Rückstellungen erhöhte sich um 0,5 Mio. €.
Die Vermögenslage der Genossenschaft ist geordnet, die Vermögens- und Kapitalstruktur solide.
Der Vorstand schlägt vor, den Bilanzgewinn des Geschäftsjahres 2024 in Höhe von 450 T€ gemäß § 41 (1 und 2) der Satzung zur Ausschüttung einer Bruttodividende in Höhe von 4,0 % zu verwenden.
4. Finanzielle Leistungsindikatoren
Zur Erläuterung der für die Genossenschaft bedeutsamsten finanziellen Leistungsindikatoren wird auf die Ausführungen zum Geschäftsverlauf (siehe 2.) und zur wirtschaftlichen Lage des Unternehmens (siehe 3.) dieses Lageberichts verwiesen.
C. PROGNOSE-, CHANCEN- UND RISIKOBERICHT
1. Risiken der künftigen Entwicklung
Die Wohnungswirtschaft wird weiterhin durch die Folgen globaler politischer Auseinandersetzungen und den damit verbundenen Auswirkungen auf den Welthandel und den Finanzmarkt beeinflusst. Auch auf nationaler Ebene bestehen Unsicherheiten hinsichtlich der Ausrichtung der neuen Bundesregierung und damit verbundenen Entscheidungen, die erhebliche Auswirkungen auf die deutsche Wirtschaft haben werden. Diese Faktoren erfordern eine flexible und vorausschauende strategische Planung.
Daneben stellen die Klimaschutzgesetzgebung bzw. die Erfüllung der damit verbundenen Anforderungen zur Klimaneutralität im Gebäudesektor und das Themenfeld der Nachhaltigkeit große Herausforderungen für die Branche, konkret aber auch für die langfristige Entwicklung des eigenen Immobilienportfolios der Genossenschaft, dar.
Die bereits im Geschäftsjahr 2023 erarbeitete Klimastrategie für den eigenen Wohnungsbestand wird im Rahmen der Planung der Instandhaltungs- und Bauvorhaben jährlich berücksichtigt.
Insgesamt sind die Rahmenbedingungen für die Genossenschaft weiterhin volatil und hoch dynamisch, was die Wirtschafts- und Finanzplanung für die kommenden Jahre zunehmend erschwert.
Die gestiegenen Baukosten und Zinsen können dazu führen, dass Neubau- und Modernisierungsmaßnahmen, die sich in der zurückliegenden Planungsphase noch als wirtschaftlich dargestellt haben, mittlerweile unattraktiver geworden sind. An dieser Stelle investiert die Genossenschaft viel Zeit und Kraft, um etwaige Projekte durch die Inanspruchnahme von Fördermitteln und Zuschüssen sowie gezielten Vertragsverhandlungen dennoch zu realisieren und neuen, bedarfsgerechten und attraktiven Wohnraum zu sozial verträglichen Preisen für ihre Mitglieder zu schaffen.
Als Instrument zur Früherkennung von Risiken hat sich das monatliche interne Reporting neben der jährlichen und über einen Betrachtungszeitraum von fünf Jahren angelegten Wirtschafts- und Finanzplanung etabliert. Es dient als Steuerungsinstrument und sichert die fortlaufende Information der Unternehmensführung, um auf etwaige Trends und Entwicklungen kurzfristig reagieren und Einfluss nehmen zu können.
Durch die Attraktivität unseres Wohnungsbestandes und die stetige Anpassung an die heutigen Bedarfe sollen Leerstandsrisiken reduziert und die Position der Genossenschaft als attraktiver Vermieter am Rostocker Wohnungsmarkt gestärkt werden.
Die Risiken eines zunehmenden Fachkräftemangels im Baugewerbe und im Dienstleistungssektor versucht die Genossenschaft mit dem Aufbau konzernähnlicher Strukturen mit eigenen Tochterunternehmen in den Bereichen Ausbau, Dienstleistung und Haustechnik abzumildern. Die Wahrung der genossenschaftlichen Interessen und die Beherrschung durch die Genossenschaft als alleinige Gesellschafterin werden durch zwei Mitarbeitende sichergestellt, die gleichzeitig auch in den jeweiligen Tochterunternehmen die Geschäftsführung innehaben. Auf diese Weise soll möglichen Risiken, die aus der Pflicht zur Übernahme von Verlusten der Tochterunternehmen für die Genossenschaft entstehen könnten, rechtzeitig entgegengewirkt werden.
Ausfallrisiken durch Insolvenzen von Geschäftspartnern wird grundsätzlich dadurch begegnet, dass Zahlungen an Geschäftspartner der Genossenschaft nur nach Leistungsfortschritt erfolgen und für größere Baumaßnahmen Sicherheitseinbehalte und Bürgschaften von den jeweiligen Unternehmen eingefordert werden.
Die Zahlungsfähigkeit der Genossenschaft ist aufgrund einer stabilen Einnahmensituation und sehr geringen Mietausfallquoten jederzeit gewahrt. Die erforderliche Liquidität für geplante Neubauvorhaben könnte im Bedarfsfall auch über die Beleihung von Bestandsobjekten abgesichert werden. Liquiditätsrisiken sind aus den genannten Gründen für die Genossenschaft nicht erkennbar.
Wesentliche Risiken, die den Fortbestand der Genossenschaft oder ihre Vermögens-, Ertrags- oder Liquiditätslage stark gefährden würden, bestehen aufgrund der soliden und stabilen Lage der Genossenschaft hinsichtlich ihrer Liquidität, ihrer überdurchschnittlich hohen Eigenkapitalquote und des geringen Leerstandes nicht.
2. Chancen der künftigen Entwicklung
Die bereits unter Ziffer 1.) näher beschriebene Unternehmenserweiterung trägt in erster Linie zur Erhöhung der Leistungsfähigkeit und des Services für die Mitglieder, aber auch zur Realisierung von Einsparpotenzialen im Bereich der Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Bewirtschaftungskosten für die Genossenschaft bei. Das Unternehmen kann dadurch unabhängiger von Dritten agieren, eigene Qualitätsvorgaben umsetzen und steuerliche Vorteile nutzen.
Auch in den kommenden Jahren sollen umfangreiche Investitionen in den eigenen Gebäudebestand, Neubauvorhaben und der Erwerb von Bestandsimmobilien und Grundstücken realisiert werden. Die Diversifizierung des überwiegend homogenen Immobilienportfolios wird auf diese Weise weiterhin forciert, um verschiedenen Zielgruppen langfristig geeigneten Wohnraum zur Verfügung stellen zu können und die Position der Genossenschaft am Rostocker Wohnungsmarkt weiter zu stärken.
Die Dekarbonisierung des Gebäudebestandes stellt die Genossenschaft dabei vor enorme Herausforderungen sowohl technischer, sozialer als auch betriebswirtschaftlicher Natur, die jedoch bereits Eingang in die Wirtschafts- und Finanzplanung des Unternehmens gefunden haben und bei strategischen Entscheidungen berücksichtigt werden.
Im Bereich der Digitalisierung hat die Genossenschaft im vergangenen Jahr durch die Implementierung einer KI-Lösung einen weiteren Meilenstein erreicht, der zur Prozessoptimierung, Effizienzsteigerung und somit letztlich auch zur Wahrnehmung des Unternehmens als attraktiver Arbeitgeber beitragen kann. In diesem Zusammenhang werden perspektivisch Chancen für das Unternehmen gesehen, Arbeitsabläufe weiter zu optimieren und letztlich die Zufriedenheit der Mitglieder und Mitarbeitenden dadurch zu steigern.
3. Prognosebericht
Es gehört zum Selbstverständnis unserer Genossenschaft attraktiven Wohnraum für die Mitglieder anzubieten, aber auch durch Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen zu erhalten und weiterzuentwickeln. Vor allem im Bereich der Neubauvorhaben gelingt es dem Unternehmen, moderne energetisch effiziente Gebäude mit ansprechenden und nachgefragten Wohnungen zu schaffen und neue technologische Lösungen in das Immobilienportfolio zu implementieren. Auf diese Weise können neue Zielgruppen erschlossen und barrierearme Wohnungen für eine zunehmende Anzahl an älteren Mitgliedern geschaffen werden. In den Bestandsimmobilien sind grundlegende Veränderungen (beispielsweise von Grundrissen o. Ä.) oftmals schwieriger zu realisieren, auch hier wird sich die Genossenschaft jedoch weiterhin den Herausforderungen stellen, um den Anforderungen der Mitglieder und Interessenten an ein zeitgemäßes und komfortables Wohnen gerecht zu werden.
Für das Geschäftsjahr 2025 wird grundsätzlich ein positiver Geschäftsverlauf erwartet, wenngleich dieser durch die oben beschriebenen Risiken z. T. negativ beeinflusst wird.
Die Planzahlen der Genossenschaft für das Geschäftsjahr 2025 sehen insgesamt einen Jahresüberschuss von 2.000 T€ vor. Quantitative Angaben zum weiteren Einfluss globaler Krisen auf die beobachteten Kennzahlen sind zum Zeitpunkt der Aufstellung des Lageberichts nicht verlässlich möglich. Ebenfalls schwer vorhersehbar ist die weitere Entwicklung der Inflation und des Zinsniveaus. Der hohe Grad der Unsicherheit kann zu negativen Abweichungen bei einzelnen Kennzahlen führen. Insbesondere im Bereich der Instandhaltung und der Investitionen in das Anlagevermögen kann es zu Verschiebungen kommen.
Grundsätzlich gehen wir aber davon aus, dass die geplanten wirtschaftlichen Ziele auch im Jahr 2025 erreicht werden.
Wohnungsgenossenschaft Schiffahrt-Hafen Rostock eG
Der Vorstand
Blank Dietrich
Rostock, 30.05.2025
